З початком повномасштабного вторгнення Росії багато українців вирішили тимчасово чи постійно переїхати до сусідніх країн. Польща стала одним із найпопулярніших напрямків через географічну близькість, схожість культур та мов. За останні два роки значно зросла кількість співвітчизників, які розглядають можливість придбання житла у цій країні. Розберемося, як українцю купити нерухомість у Польщі, які документи потрібні та з якими нюансами доведеться зіткнутися.
Мій 10-річний досвід роботи з темами міграції та аналіз ситуації на ринку нерухомості дозволяє стверджувати, що сьогодні процес купівлі житла в Польщі для українців став набагато доступнішим, ніж був раніше, хоча й зберігає певні особливості.
Чи може українець купити житло в Польщі?
Відповідь однозначна — так. Законодавство Польщі дозволяє іноземцям, зокрема громадянам України, купувати житло. Однак існують певні обмеження та вимоги, про які варто знати заздалегідь.
Польське законодавство розділяє нерухомість на два типи: житлові приміщення (квартири, будинки) та земельні ділянки. Якщо з першим типом обмежень практично немає, то з придбанням землі ситуація складніша. Для купівлі земельної ділянки іноземцю потрібен спеціальний дозвіл від Міністерства внутрішніх справ Польщі, отримання якого може зайняти від 3 до 12 місяців.
“Польський ринок нерухомості за останні роки став значно дружнішим до українців. Я бачу, як змінилося ставлення банків та забудовників — вони почали розробляти спеціальні програми та пропозиції саме для громадян України”, — відзначила під час нашої розмови Агнешка Новак, експертка з нерухомості у Варшаві.
Які документи потрібні українцю для купівлі житла в Польщі?
Процес оформлення купівлі нерухомості вимагає підготовки низки документів:
1. Закордонний паспорт
2. Ідентифікаційний номер PESEL (польський аналог українського ІПН)
3. NIP (податковий номер) — якщо плануєте вести бізнес у Польщі
4. Документ, що підтверджує легальність перебування в Польщі (карта побиту, віза, тимчасовий захист тощо)
5. Підтвердження фінансової спроможності (виписка з банківського рахунку, довідка про доходи)
Особливу увагу варто звернути на отримання номера PESEL. Раніше це було проблематично для тих, хто не мав карти побиту, але після початку війни процедура спростилася, і зараз українці можуть отримати PESEL UKR за спрощеною процедурою.
Фінансові аспекти: ціни та іпотека
Вартість житла в Польщі суттєво відрізняється залежно від регіону. Найдорожчою залишається Варшава, де ціна за квадратний метр стартує від 3000 євро. У менших містах, таких як Люблін, Жешув чи Білосток, можна знайти варіанти від 1500 євро за квадратний метр.
Українці часто запитують про можливість отримання іпотеки. Так, польські банки надають кредити на житло іноземцям, але вимоги до них жорсткіші:
– Наявність карти побиту на тривалий термін (бажано від 2 років)
– Стабільний дохід у Польщі (офіційне працевлаштування або підприємницька діяльність)
– Позитивна кредитна історія
– Більший перший внесок (зазвичай від 20% вартості житла)
“Зараз банки почали розглядати доходи, отримані в Україні, якщо людина працює віддалено на українську компанію. Це важливий крок уперед, бо раніше враховувалися лише польські джерела доходу”, — розповідає Маріуш Ковальчик, фінансовий консультант з Кракова.
Процедура купівлі житла в Польщі
Процес придбання нерухомості в Польщі складається з кількох етапів:
1. Пошук житла (самостійно або через агентство нерухомості)
2. Укладання попереднього договору (umowa przedwstępna)
3. Внесення завдатку (зазвичай 10% від вартості)
4. Отримання дозволу від МВС (якщо потрібно)
5. Підготовка фінальної документації
6. Підписання нотаріального акту купівлі-продажу (akt notarialny)
7. Реєстрація права власності в суді (księgi wieczyste)
Варто зазначити, що нотаріальний акт у Польщі має силу остаточного договору купівлі-продажу. Нотаріус перевіряє всі документи, проводить транзакцію і передає інформацію до відповідних державних реєстрів.
Податки та додаткові витрати
При купівлі житла в Польщі доведеться сплатити низку податків та зборів:
– Податок на придбання нерухомості (2% від вартості для вторинного ринку)
– Нотаріальний збір (1-2% від вартості)
– Судовий збір за реєстрацію у книзі вічистій (близько 200 злотих)
– Послуги перекладача (якщо потрібно)
– Комісія агентству нерухомості (за домовленістю, зазвичай 2-3%)
При купівлі нового житла від забудовника замість податку на придбання сплачується ПДВ, який вже включений у вартість.
Практичні поради від експертів
На основі мого досвіду спілкування з українцями, які вже придбали житло в Польщі, можу дати кілька порад:
1. Не поспішайте з вибором. Спочатку оцініть різні райони міста, їхню інфраструктуру та транспортну доступність.
2. Зверніться до українських адвокатів, які спеціалізуються на польському ринку нерухомості. Зараз у Польщі працює багато юристів з України, які добре знають обидві правові системи.
3. Перевірте забудовника, якщо купуєте нове житло. Попросіть показати його попередні проєкти, почитайте відгуки.
4. Зверніть увагу на комунальні платежі. У Польщі вони можуть суттєво відрізнятися залежно від типу опалення та стану будинку.
5. Розгляньте варіант із спеціалізованими агентствами, які працюють саме з українцями. Вони допоможуть подолати мовний бар’єр та краще орієнтуватися в місцевих реаліях.
“Найчастіша помилка українців — вони не враховують вартість ремонту при купівлі житла. У Польщі квартири часто продаються в стані ‘pod klucz’, що може означати лише наявність стін та підлоги без будь-якого оздоблення”, — ділиться спостереженнями Катажина Вуйцік, ріелторка з досвідом роботи з українськими клієнтами.
Житлові тренди для українців у Польщі
За останні два роки я помітила цікаву тенденцію: українці все частіше об’єднуються для спільної купівлі житла. Кілька сімей можуть придбати будинок за містом і розділити його на окремі квартири, що дозволяє суттєво економити.
Також популярним напрямком стало придбання невеликих квартир-студій у великих містах як інвестиція. Такі помешкання легко здавати в оренду або перепродати з часом.
Цікавим трендом є зростання інтересу до невеликих міст поблизу кордону з Україною. Це дозволяє зберігати тісний зв’язок з батьківщиною, регулярно відвідувати рідних та при цьому мати “запасний аеродром” у ЄС.
Підсумки
Купівля житла в Польщі для українців — це реальна можливість, яка стала особливо актуальною в умовах війни. Процедура має свої особливості, але загалом доступна для тих, хто має легальний статус перебування та фінансові можливості. Головне — ретельно вивчити всі юридичні аспекти та зважити свої довгострокові плани.
Як журналістка, що вже десять років слідкує за міграційними процесами, можу сказати, що інвестиція в польську нерухомість часто стає для українців не лише питанням безпеки, але й способом інтеграції в європейський простір, створення нових можливостей для себе та своїх дітей.
